Poptávka po pozemcích pro stavbu rodinného domu je dlouhodobě vysoká. Pozemek pro stavbu rodinného domu je ale třeba před koupí velmi důkladně prověřit, protože může skýtat hned několik úskalí, která nemusí být na první pohled zřejmá. Musíte se zaměřit v zásadě na tři věci – přístup na pozemek, územní plán a inženýrské sítě.
Přístup na pozemek musí být právně zajištěn
Vždy si zkontrolujte, třeba v náhledu katastru nemovitostí, v jakém vlastnictví jsou přístupové cesty k pozemku. Bez právně zajištěného přístupu na pozemek, stavební úřad nepovolí stavbu rodinného domu. Variant přístupů je hned několik:
- cesty jsou obecný – v tomto případě máte vyhráno,
- cesta je ve vlastnictví, nebo spoluvlastnictví prodávaného pozemku a součástí koupě je i případný podíl na pozemku (předkupní právo již řešit nemusíte),
- cesta je ve vlastnictví třetí osoby (jiné než obec) a na této cestě je zapsána služebnost (věcné břemeno) ve prospěch kupovaného pozemku (naleznete jej zapsané na listu vlastnictví v oddílu B1),
- cesta je ve vlastnictví třetí osoby (jiné než obec) a součástí koupě nebude podíl na pozemku nebo není nebo nebude zapsána služebnost, v takovém případě nebude možné získat stavební povolení.
Pozemek musí být určený k zastavění
Co na pozemku můžete a nemůžete postavit určuje územní plán dané obce (nikoliv druh pozemku zaznamenaný na listu vlastnictví, stavební pozemky jsou běžně v katastru vyznačené jako orná půda nebo zahrada). První cesta by měla vést na webové stránky obce, kde bývá zveřejněný platný územní plán. V mapě, která je přílohou textové části územního plánu, si najdete pozemek. Podle jeho zařazení do zóny (zóny jsou různě barevně označené spolu se zkratkou) pak zjistíte stavební určení. Pokud chcete stavět rodinný dům, měl by pozemek ležet v zóně pro bydlení. V textové části územního plánu pak najdete konkrétní podmínky a regulace v dané zóně, nejčastěji se pak jedná o:
- minimální plochu pozemku,
- maximální zastavěnou plochu pozemku (koeficient zastavění),
- výškové omezení domu,
- maximální počet podlaží,
- tvar střechy.
Tyto informace také můžete jednoduše získat od příslušného stavebního úřadu tím, že požádáte o územně plánovací informaci (ÚPI) – více informací naleznete ve článku zde. V žádosti můžete jednoduše popsat svůj záměr (půdorys, pohledy, zákres na pozemku) a dostanete tak konkrétní písemnou a hlavně závaznou odpověď na Váš záměr.
Doporučuji při ověřování proveditelnosti záměru domluvit na příslušné stavebním úřadě konzultaci, kde záměr ústně prodiskutujete. Mohou existovat okolnosti, které budou bránit výstavbě a které nebudou zřejmé z veřejně přístupných zdrojů evidentní. Určitě navštivte i obecní úřad. Mohlo by se zdát, že se jedná o jeden úřad, ale není tomu tak. Stavební úřad totiž řeší agentu státní správy, obecní úřad pak samosprávy. Jsou případy, kdy tyty úřady nejsou ve shodě. Předejdete tak mnohým komplikacím, kdy se např. obec odvolá proti stavebnímu povolení. Na stavebním úřadě se zeptejte na hydrologické, geologické a radonové průzkumy v dané lokalitě. Před koupí pozemku tyto průzkumy pravděpodobně dělat nebudete, ale pracovníci stavebního úřadu již mají zkušenost s předchozími průzkumy a tedy pravděpodobně budou znát výsledek měření na Vašem budoucím pozemku.
V případě, že k pozemku vede užší nebo nezpevněná cesta, zeptejte se také na stavebním úřadě, zda nebudou z tohoto plynout nějaké omezení.
Pozemek musí být napojen na kolaudované sítě nebo musí mít jednoduché napojení
Pokud se bavíme o sítích, máme na mysli vodovod, kanalizace, elektřina a plyn. Ve větších obcích jsou z pravidla k dispozici všechny ty to sítě, v malých naopak pouze elektřin a vodovod. Topení a likvidace odpadních vod se pak zpravidla řeší individuálně. Mohou nastat 3 možné scénáře:
- Ideálním stav je, když jsou zkolaudovány (doklad o kolaudaci si vždy vyžádejte), jsou předání správcům sítí a jsou vyvedeny do pilířů na kraji pozemku (tzv. kapličky). To, že na místě vidíte kapličky, neznamená, že jsou sítě zkolaudovány. Bez kolaudace sítí nedostanete stavební povolení.
- Častým scénářem je, že v ulici jsou zkolaudované sítě, ale nejsou hotové přípojky sítí na pozemku. V takovém případě oslovte správce sítí s dotazem na připojení. Ti vám dají informace, kde se na sítě můžeme připojit, čímž můžete odhadnout nákladovost. Není výjimkou, že pro napojení je třeba podkopat silnici, nebo je napojovací bod významně vzdálen. Správci sítí vám také sdělí, zda je možné se vůbec připojit, kdy důvodem k nepřipojení nejčastěji bývá nedostatečná kapacita.
- Pokud existují nekolaudované sítě, jedná se o velmi rizikový nákup pozemku. Aktuální stav sítí a pravděpodobnost dokončení kolaudace pak doporučujeme konzultovat na místním stavebním úřadě.
Na závěr uvedeme pár častých problémů, které ale odhalíte pouhým okem při prohlídce pozemku. Jedním z nich je blízkost elektrického vedení. Podél vedení existují vždy ochranná pásma a tedy bychom měli si ověřit šíři pásma dotazem na správce sítí. V tomto ochranném pásmu není možné stavbu realizovat. Dále bychom měli být opatrní při blízkosti potoka, rybníku nebo jakékoliv vodní nádrže. Mohou být kolem těchto vodních ploch pásma nezastavitelnosti např. z důvodu hrozících záplav. Omezení ve stavbě nám může také přinést skála, ať už bude vedle pozemku nebo budou přímo součástí pozemku.
Přejeme Vám šťastnou ruku při výběru pozemku pro Váš budoucí dům.