Divili byste se, kdo všechno si plete pojmy jako jsou dražby nemovitostí a exekuce nemovitostí. Ani všichni realitní makléři, nebo dokonce realitní investoři v tom nemají jasno. Udělejme si v tom tedy pořádek. Zveřejňované statistiky hovoří o tom, že v České republice má zhruba každý 10. občan osobní zkušenost s exekucí. Průběžný počet vyhlášených dražeb nemovitostí je kolem 2000, převyšuje počet nemovitostí zatížených exekucemi číslo 250 000. Jaký je tedy rozdíl?
Dluh
Hovoříme-li o exekucích, vždy byl na začátku nějaký dluh. Slova jako exekutor, či exekuce nejsou oblíbená a mají spíše negativní konotaci. Nesmíme ale zapomenout, že před exekucí byl vždy nějaký dluh, který kdosi (dlužník) neuhradil někomu jinému (věřiteli). Je to tedy legitimní nástroj, jak se věřitel může domoci svých peněz zpět za přesně daných zákonných podmínek pomocí soudu a jejich výkonnou mocí-exekutory.
Exekuce
Existuje-li dluh, který někdo nezaplatil, prvním krokem je obrácení se na soud. Po získání rozhodnutí (rozsudku, platebního rozkazu apod.) soud potvrdí náš právní nárok. Existují samozřejmě i výjimky jako jsou např. notářské zápisy s přímou vykonatelností. V celém procesu se většinou obě strany dohadují, na čí straně je pravda, zda dluh vznikl, je-li jeho výše oprávněná apod. Každému je asi jasné, že pokud někdo dluh vrátit nechce nebo nemůže, tak ho žádný „papír“ od soudu k jeho zaplacení nedonutí. A právě pro tyto případu tu jsou exekutoři, kteří jsou výkonnou mocí právního systému a mají pravomoc tyto nároky řešit.
Pokud soud uzná nárok věřitele, může se obrátit na exekutora, aby se všemi dostupnými prostředky snažil získat to, co mu náleží. Exekutor tedy zahájí vůči dlužníkovi exekuci a začne jednat.
Je chybnou domněnkou, že snahou exekutora je prodat veškerý majetek dlužníka, zejména v případech, kdy vlastní nemovitost. Cílem exekuce je vždy získat prostředky na úhradu dluhu a nákladů na vymáhání. Toho lze docílit několika způsoby:
- exekuce na finanční prostředky na účtu povinného (dlužníka)
- exekuce formou srážek ze mzdy (část výplaty odvádí zaměstnavatel přímo exekutorovi)
- exekuce na další příjmy (nemocenská, důchod, podpora)
- exekuce movitého majetku (zjednodušeně fyzických věcí, kam ale nespadají věci pro osobní hygienu, výkon povolání apod.)
- exekuce nemovitého majetku (zde již máme blízko k dražbám)
Exekutor má mnoho způsobů, jak od dlužníka peníze získat. Na co se zaměří záleží zejména na výši dluhu a možnosti dlužníka v přiměřené lhůtě peníze tímto zp
Dražby nemovitostí
Pokud jsou dluhy velké nebo neexistuje jednodušší cesta, jak peníze od dlužníka získat, může exekutor rozhodnout o řešení exekuce prodejem nemovitosti. Jak ale logicky vyplývá z čísel v úvodu článku, ne každá exekuce končí dražbou nemovitosti. Naopak v poměru k počtu exekucí, je řešení prodejem nemovitosti pouze malým zlomkem případů.
Při dražbě musí exekutor dodržet zákonem daný postup. Po nařízení exekuce přichází na řadu vyhotovení znaleckého posudku, vyhlášení dražby, následně dražba samotná. Další zdržení mohou způsobit různá odvolání dlužníka a procesní průtahy. Nový majitel má na úhradu ceny dosažené vydražením běžně 30-60 dnů a pak následuje proces tzv. “rozvrhu” (rozvrhové řízení). V něm exekutor určí nebo-li rozdělí, kterému věřiteli připadne jaká část peněz, kolik činí náklady na vymáhání pohledávky a případně kolik peněz se vyplatí zpět dlužníkovi.
Od nařízení exekuce do skutečného získání prostředků (peněz) z prodeje nemovitosti tak mohou uplynout měsíce nebo dokonce roky. K věřiteli, tedy k tomu kdo má peníze skutečně dostat, je pak cesta ještě o další měsíce delší.
Závěr
Pokud jste v roli investora přemýšlejte o tom, zda by nebylo výhodné zadluženou nemovitost koupit před dražbou. Můžete tak získat nemovitost levněji a dlužníkovi (majiteli) může zůstat na konci mnohem více peněz, než když celý prodej nemovitosti proběhne v rámci dražby. V dražbě často více jak 20% ceny nemovitosti padne na náklady exekutora. V horším případě se samotná nemovitost prodá o dalších 10-50% levněji oproti tržní ceně.